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香港人买房负担“全球最重” 都怪李嘉诚们?

2016-02-24 13:44:29来源:中国经济周刊人评论  分享
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摘要:新年伊始,香港的房地产市场就赚足了眼球。香港最新拍卖的一块住宅用地,其楼面价还不到南京最新地王的40%。那么,香港楼市真的崩盘了吗?香港的地产股会有多大影响?

新年伊始,香港的房地产市场就赚足了眼球。香港*拍卖的一块住宅用地,其楼面价还不到南京*地*的40%。那么,香港楼市真的崩盘了吗?香港的地产股会有多大影响?

崩盘?或言过其实

春节后,香港地政总署拍卖的一则土地,以异乎寻常的低成交价震惊了业界。这是一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,楼面价只有19880港元/ 平方米,相当于人民币也就1.6万元左右。而春节前,南京河西的一块土地就拍出了超过4.2万元/平米的楼板价成交,香港新界楼板价还不到南京河西的4 成。

根据香港地政总署2月12日的公告,该幅土地成交总价为23.1亿港币,可兴建*10.71万平方米的住宅。该地块最终由内地房产商中海外的子公司拍得,折合楼板价1.988万港币,约合人民币1.6万元左右。除了成交价低于市场预期外,香港近期还罕见的出现了多起住宅土地流拍,2015年11月以及2016年1月香港新界的两幅住宅用地,均因参与者出价过低而流拍。有人惊呼,香港地产业濒临崩盘危机。

然而,中原地产*分析师张大伟迅速撰文驳斥了崩盘说。他认为,香港市场的确在明显调整,但人为制造恐慌明显是不负责任的。

“这地块是有瑕疵的,价格不可以同比环比。新界大埔区地段第221号土地地块年限50年,而且这块地有环保团体提出司法复核,*是带条件拍卖,买家付款后得默默等候司法程序走完,*胜诉才能开发。要是*败诉,则原银奉还,不带利息。关键是,这种扯皮的官司在香港动辄几年的打,如果时间长,各种利息损失,都会导致成本提高。”张大伟说。

该地块在招标文件中明确7条:

1、*不承担任何因法律程序所招致的任何损失。

2、发展商如要延长土地发展完成期限,须要被征收补价。

3、*未来进行斩树工程或渠务工程勘测前,须交环评,并向申请人预先通知。

4、申请人已扬言发展商若斩树会再申请禁制令,地皮或未来几年都难以发展。

5、申请人若继续上诉,有机会抗争*终审庭,地皮可能数年内不能发展。

6、一旦申请人胜诉,由于*难以收回地皮,或因此会产生更多诉讼。

7、一旦申请人胜诉,届时地盘即使已开始动工,发展商就要面临停工的风险,*于停工损失,发展商可依从民事诉讼程序,向*索偿。

中海外主席兼*执行官郝建民2月16日在香港出席活动时表示,公司在投地时已考虑相关因素,并认为该地皮规模较大,属于优质项目,因此十分看好发展前景。“以目前的市况来看,即使楼价下跌,跌幅也不会太大。”他指出。

楼市确实在下行

尽管崩盘说或言过其实,但香港楼市低迷已经是不争的事实。根据香港差饷物业估价署的资料显示,去年12月整体私人住宅售价指数跌*285.2,回落* 11个月的低点,并已连续三个月下跌,相比去年9月306.1的高位,累计跌幅约6.8%。同时,二手楼价自去年十月开始持续回落。中原城市*指数显示,二手楼价在2月初已从去年9月中的高位下跌了10.8%。

“据各间代理行数据,十大屋苑*成交量于极低水平徘徊,只录得2宗*5 宗成交,买卖两闲下,楼市恍似陷入死胡同。综合市场信息,现时录得成交的多属大幅劈价个案,例如鲗鱼涌太古城*录得成交劈价‘两球’,将军澳广场亦有单位劈价约13%易手。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰亦指,近日股灾及大埔地低价售出等消息打击楼市,部分业主睇淡后市,大幅劈价求售,尤其是新界区的细价物业,减价幅度达到15%*20%。”张大伟表示。

值得注意的是,香港特首梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告明确提出,未来数年香港*计划大幅增加房屋和土地供应,从而达到抑制房价的作用。该份施政报告指出,*在2015年-2016年度制定的卖地计划已售或将出售共16 幅住宅用地,加上其他私人房屋土地,预计大约可兴建2.03万个单位,超出原先1.9万个单位的供应目标,是自2010年以来的*高。

尽管香港楼市下行,但中资近期表现出频频买入的架势。写字楼投资方面,去年四季度恒大地产斥资125亿港元购入美国万通大厦,刷新了香港历来*商厦买卖纪录及*写字楼*成交呎价;几乎同时,中国人寿以58.5亿港元买下红磡OneHarbourGate全幢西座写字楼连商铺。

地产股何去何从?

面对惨淡的楼市,香港地产股的前景又会如何?分析师中仍然存在争议。

标普发布报告称,2016年香港房地产行业形势将更加严峻,房价预计将较2015年下滑10%-15%,成交量预计为持平*增长5%。瑞银则预期香港楼价由目前*2017年年底再跌20%*25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。

但有不同的声音。法国巴黎银行分析师吴炜基和李伟烈在研究报告中表示,现在正是买入香港地产股的“好时机”。他们认为,小户型需求上升、外来移民趋势强劲以及新婚夫妇被压抑的住房需求将促进上升周期的形成。“中国的宽松政策将缓解香港加息步伐,有助于保持流动性充裕,现在正是买入香港地产股的好时机,因为香港地产股的价格只有2016年预估资产净值的50%左右。”他们说。

从超低价地出炉后的走势来看,香港地产股表现并不差。本周恒生地产分类指数上涨6.24%,同期恒生指数上涨5.27%。


了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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